SZJA fizetés ingatlan adásvételi szerződés esetén
Személyi jövedelemadó (szja) hatálya alá tartozik a magánszemélyek jövedelme, belföldi magánszemélyek esetén azok összes, mindennemű bevétele. Szja fizetésre kötelezettek tehát a magánszemélyek, a cégek, gazdálkodó szervezetek általi értékesítésre az Szja. törvény hatálya nem terjed ki. Így ha ingatlanunkat magánszemélyként értékesítjük, az abból származó jövedelem után szja-t kell fizetnünk aminek általános mértéke ma 15 %.
Az szja alapja a tevékenységből származó jövedelem, az szja tehát a jövedelem 15 %-a.
A jövedelem a bevétel és a költségek különbözete. Az, hogy mit kell bevételnek tekinteni, az hogyan számítandó, és azzal szemben milyen költségek és hogyan számolhatóak el, az Szja. törvény eltérően szabályozza a jövedelem ill. a jövedelem forrásának jellege szerint. Így az ún. vagyontáruházásból származó jövedelemre, ezen belül az ingatlan, vagy vagyonértékű jog átruházásából származó jövedelemre is alkalmazandóak egyedi szabályok is az általános szabályok mellett.
A legfontosabban ezek közül.
– Bevételnek minősül minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, kivéve az ellenértéknek ún. egyéb jövedelemnek minősülő azon része, ami az ingatlan eladáskori szokásos piaci értékét meghaladja. Ilyen például a gazdasági társaságba apportként bevitt ingatlan értékesítése esetén az ingatlan apportként figyelembe vett értékének a szokásos piaci értéket meghaladó része. Ha tehát az apportként bevitt ingatlan könyv szerinti értéke magasabb, mint annak az apportáláskori piaci értéke, akkor a piaci érték és a könyv szerinti érték különbözete után nem az ingatlan átruházásból származó jövedelemre vonatkozó szabályok szerint kell adózni, hanem az összevont adóalap részeként egyéb jövedelemnek minősül majd.
A bevételt eladás esetén csökkenthető
– az eladott ingatlanunk megszerzésére fordított összeggel és a megszerzéssel összefüggő más kiadásokkal.
A megszerzésre fordított összeg legfontosabb eleme szerződés esetén a megszerzéséről szóló szerződésben feltüntetett összeg – vételár, csereérték, ajándék útján szerzett ingatlan esetén az ajándékozási szerződésben vagy az adóhatóság által elfogadott érték 75 %-a -, öröklés esetén a hagyatékátadó végzésben szereplő összeg, bírósági vagy végrehajtási eljárásban született határozat alapján való szerzés esetén a határozatban megjelölt érték. A számítás során nincs mód az árak megfeleltetésére, azzal az értékkel kell számolnunk, amennyi a megszerzésre fordított összeg szám szerint.
A megszerzéssel összefüggő más kiadás tipikusan az adásvétellel felmerülő ügyvédi megbízási díj, ingatlanközvetítői jutalék, de ide sorolandó a vételért megfizetett illeték is, sőt, ha annak idején kamatot fizettünk, vagy késedelmesen fizettünk, akkor ide tartozik a mi eladónknak fizetett ügyleti és késedelmi kamat is.
– az eladott ingatlanunkon megvalósított értéknövelő beruházások értékével.
Ezek olyan, jellemzően építési jellegű beruházások, melyek növelik az ingatlanunk értékét.
Nem minősül tehát értéknövelő beruházásnak a karbantartás, kivéve, ha az az átruházást megelőző 24 hónapon belül az ingatlan állagmegóvása céljából történt, és a munkálatok költsége meghaladja az átruházásról szóló szerződés szerinti bevétel 5 százalékát. Szintén nem minősül értéknövelő beruházásnak az a beruházás, amely nem válik az ingatlan alkotórészéve, azaz állagsérelem nélkül elvihető. Ilyenek például a beépített bútorok, háztartási gépek, melyek értékesítése után az ingóságokra vonatkozó szabályok az irányadóak.
Az értéknövelő beruházást értelemszerűen igazolni kell tudni, leginkább az arra kiállított anyag-, ill. munkadíj számlával, de a saját munkavégzés értéke is elszámolható költségként, az általunk végzett munka piaci értékén.
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokkal, azaz minden olyan kiadással, ami kifejezetten az eladással keletkezik, olyan arányban, ahogy a megszerzéskori érték az értékesítéskori értékhez aránylik.
Lényeges könnyítés, hogy ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg – nem azért, mert nem akarjuk megállapítani, hanem azért, mert objektív okokból az nem állapítható meg vagy nem számszerűsíthető -, akkor a bevételt annak 75 százalékával lehet csökkenteni, tehát a jövedelem mindössze az eladásból származó bevétel 25 %-a lesz. Ezen szabály alkalmazása esetén viszont más, további kiadás már költségként nem vonható le a bevételből.
Nagyon fontos, az ingatlanból származó jövedelmeket rendkívül előnyössé tevő rendelkezés a jövedelem, mint adóalap sávos csökkentésének lehetősége. Azaz, ha az értékesítés az ingatlan megszerzését követő második adóévben történik, akkor az adóalap csak a tényleges jövedelem 90 %-a, harmadik adóévben a 60 %-a, negyedik adóévben a 30 %-a, míg az ötödik, vagy azt követő adóévben történő értékesítés esetén a tényleges jövedelem 0 %-a, azaz az értékesítés adómentessé válik.
Ne felejtsük el, hogy az értékesítés tényét ez esetben is fel kell tüntessük az adóbevallásunkban, tehát a nulla adót is be kell vallani!
Végül tudnunk kell, hogy szja-t a magyar adóhatóság felé csak a Magyarországon lévő ingatlanok eladása után kell fizetni, külföldön lévő ingatlan esetén az ingatlan fekvése szerinti állam joga lesz az irányadó, utóbbi esetben az értékesítést a bevallásban sem kell feltüntetni.
